vom 17. Mar 2020 in Service

Die Arztpraxis in eigener Immobilie

Vermögensaufbau & steuerliche Folgen

Der Erwerb von Immobilien ist durch die Volatilität an den Finanzmärkten und dauerhaft niedriger Zinsen attraktiver geworden. Früher oder später stellt sich für den Arzt die Frage, ob er (weiter) in angemieteten Räumen praktizieren oder sich zum Immobilienkauf entschließen sollte. Hierbei sind grundsätzlich vermögensplanerische, betriebswirtschaftliche und steuerliche Aspekte zu berücksichtigen.

Vermögensaufbau

Bei der Existenzgründung entscheiden sich die meisten Ärzte für die Anmietung von Praxisräumen. Allerdings wären eigene Praxisräume langfristig wahrscheinlich die bessere Entscheidung:

Bei einem angenommenen monatlichen Mietzins von 2.000 € wären nach 10 Jahren bereits 240.000 € an den Vermieter geflossen.  Hätte sich der Arzt für die Anschaffung einer eigenen Praxisimmobilie entschieden, sind in dem monatlichen Aufwand von 2.000 € bei einer Fremdfinanzierung schon erhebliche Tilgungsraten enthalten, sodass frühzeitig ein Grundstein zum Vermögensaufbau gelegt worden wäre. Es ist so durchaus möglich, dass der Arzt nach rd. 20 Jahren aus den Mietersparnissen und Steuervorteilen seine Praxisräume bezahlt hat. Der Mieter hat im selben Zeitraum die Immobilie des Vermieters bezahlt.

Steuerliche Folgen

Legt sich der Praxisinhaber eine Praxisimmobilie zu, sollte er tunlichst darauf achten, an dieser Praxisimmobilie kein Eigentum zu begründen.

Diese Aussage hört sich zugegebener Maßen zunächst widersprüchlich an. Soweit er jedoch an der Immobilie, die er zu betrieblichen Zwecken nutzt, Eigentum erwirbt, stellt sie steuerliches Betriebsvermögen dar. Das Leben einer Immobilie im steuerlichen Betriebsvermögen ist insoweit nachteilig, als das Wertzuwächse und bis zum Zeitpunkt des Verkaufs (oder der Entnahme bei Praxisaufgabe) vorgenommene Abschreibungen im Rahmen des Verkaufs bzw. der Entnahme zu einem Gewinn führen, der der laufenden Besteuerung unterliegt.

Die Tatsache, dass hier ein Gewinn zu versteuern ist, stellt für den steuerzahlenden Praxisinhaber den Grund allen Übels dar, wenn die Immobilie zum steuerlichen Betriebsvermögen wird. Dies gilt es zu vermeiden.

Daher gilt die Grundregel, dass eine Praxisimmobilie nicht im Eigentum des Praxisinhabers zu stehen hat. Das Gebot der Stunde bringt es dann mit sich, dass die Praxisimmobilie im Eigentum eines nahen Angehörigen (Ehegatte und/oder Kinder) zu stehen hat. In diesem Fall stellt die Immobilie steuerliches Privatvermögen dar, mit dem Ergebnis, dass nach einer Behaltefrist von mehr als 10 Jahren eine sogenannte Wertzuwachsbesteuerung nicht mehr erfolgt.

Bedenken dahingehend, dass eine Ehescheidung oder ein Familienstreit früher oder später dazu führt, dass die Immobilie „zweckentfremdet“ wird, kann durch entsprechende zivilrechtliche Gestaltung entgegengewirkt werden.

Bei der Finanzierung kann man durch die Wahl der Laufzeit, der Tilgungsraten und evtl. vereinbarten Sondertilgungen äußerst flexibel operieren, wodurch die eigene „private“ Liquidität gesteuert wird. Hat nun der Arzt eine eigene Immobilie gefunden, die sämtliche Voraussetzungen für seine ärztlichen Tätigkeiten gewährleistet, sollte er nicht zögern, eine Vergleichsrechnung – Miete oder Kauf- unter Berücksichtigung der betriebswirtschaftlichen und steuerlichen Gesichtspunkte durchzuführen. Sprechen Sie hierzu Ihren steuerlichen Berater an.

Fazit

Regelmäßig kann man davon ausgehen, dass der Arzt nach spätestens 20 -30 Jahren seine Praxisimmobilie aus ersparter Miete und Steuerersparnis bezahlt hat. Der Arzt, der in Mieträumen praktiziert, hat im vergleichbaren Zeitraum nicht sein eigenes Objekt, sondern das seines Vermieters finanziert und bezahlt.

Autor

Dipl.-Kfm. Carsten Rullmann

Steuerberater, Fachberater für den Heilberufebereich IFU//ISM gGmbH
Partnerschaftsgesellschaft mbB fessel & partner
Steuerberater
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